Otázka, ktorú si investor do priemyselnej nehnuteľnosti v strednej Európe kládol ešte pred niekoľkými rokmi, znela: koľko navyše stojí „zelená“ hala a či sa taká prirážka vôbec vráti. V roku 2026 sa otázka obrátila naruby. Certifikát udržateľnosti prestal byť voliteľnou nadstavbou, za ktorú prenajímateľ pýta prémiu, a stal sa základnou špecifikáciou nového skladového stoku. Relevantnejšia otázka dnes preto neznie „koľko stojí certifikát“, ale „koľko stojí jeho absencia“ — v podobe užšieho okruhu nájomcov, drahšieho financovania a rýchlejšieho zastarávania budovy. Tento posun má priame dôsledky pre každého, kto na Slovensku prenajíma, kupuje alebo stavia logistickú halu.

Ako sa zo „zeleného“ stala norma

Najvýraznejšou zmenou posledných rokov nie je to, že by zelené budovy zdraželi, ale to, že prestali byť výnimkou. Podľa analýzy IPEC Group sa v regióne strednej Európy BREEAM stal de facto štandardnou špecifikáciou nového skladového stoku, a nie prémiovou opciou — takmer každá nová hala sa dnes odovzdáva s niektorým „zeleným“ certifikátom (IPEC Group, stav 2025; ide o trhovú tézu poradenskej skupiny, nie o overený štatistický údaj). Inými slovami, to, čo bolo pred piatimi rokmi diferenciátorom, sa medzičasom presunulo do kategórie očakávaného minima.

Tento vývoj kopíruje širšiu logiku trhu. Developeri stavajúci pre nadnárodných nájomcov a inštitucionálnych kupcov zistili, že necertifikovaná budova sa horšie prenajíma aj horšie predáva, a preto certifikáciu zabudovali do štandardného zadania ešte pred položením základov. Certifikát tak prestal byť marketingovým argumentom prenajímateľa a stal sa podmienkou vstupu do výberového procesu na strane nájomcu i fondu. Práve preto má zmysel hovoriť o kritériu, nie o prémii.

Čo BREEAM a LEED vlastne merajú

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sú dve najrozšírenejšie medzinárodné schémy hodnotenia environmentálnej kvality budov. Prvú prevádzkuje britská organizácia BRE, druhú americká U.S. Green Building Council. Obe posudzujú budovu naprieč viacerými oblasťami — energetická hospodárnosť, spotreba a hospodárenie s vodou, materiály, odpad, znečistenie, poloha a doprava, zdravie a pohoda užívateľov — a výsledok zhrnú do stupňovitého hodnotenia.

BREEAM používa škálu od úrovne Pass cez Good, Very Good a Excellent až po Outstanding; LEED má stupne Certified, Silver, Gold a Platinum. Presné bodové prahy pre jednotlivé stupne a ich váženie určuje prevádzkovateľ schémy (BRE, resp. USGBC) a naprieč verziami metodiky a typmi projektov sa líšia; tento článok ich preto neuvádza ako pevné čísla a odkazuje na aktuálnu metodiku príslušnej schémy. Pre logistické haly na Slovensku je najčastejšie relevantná varianta BREEAM New Construction, ktorá hodnotí budovu vo fáze výstavby. Podstatné pre investora je, že certifikát nie je jednorazová nálepka — vypovedá o parametroch, ktoré priamo ovplyvňujú prevádzkové náklady nájomcu a uhlíkovú stopu vykazovanú v jeho reportingu.

Slovenská realita: certifikát ako súčasť nového stoku

Slovenský priemyselno-logistický trh je dostatočne veľký na to, aby sa naň tento štandard preniesol v plnej sile. Celková zásoba moderných skladov triedy A dosiahla podľa údajov Colliers Slovakia približne 4,67 milióna m² v treťom kvartáli 2025, pričom po dokončeniach v druhej polovici roka mala prekročiť 4,8 milióna m² (Colliers Slovakia, stav Q3 2025; sekundárny agregátor, odporúčané overiť v origináli kvartálneho reportu). Naprieč týmto stokom sa nové dokončenia takmer plošne odovzdávajú s certifikátom udržateľnosti.

Konkrétnym príkladom je nový objekt spoločností CEVA Logistics a Jungheinrich v Plaveckom Štvrtku v parku Bratislava North, približne 30 km od Bratislavy, ktorý získal certifikát BREEAM na úrovni Excellent v schéme New Construction (CEVA Logistics, tlačová správa, 2025). Ide o ilustráciu širšieho vzorca: nadnárodní 3PL operátori a výrobcovia dnes k novej hale pristupujú tak, že certifikácia je súčasťou zadania, nie dodatočnou úvahou.

Dôležitý je aj geografický kontext. Ťažiskom slovenského trhu zostáva koridor diaľnice D1 medzi Bratislavou, Žilinou a Košicami, kam sa presúva dopyt nájomcov (IPEC, stav 2026; odporúčané overiť geografickým členením CBRE/Colliers). Nový, certifikovaný stok vzniká práve pozdĺž tejto osi, zatiaľ čo staršie, necertifikované haly v menej atraktívnych lokalitách čelia riziku, že sa ocitnú mimo záujmu bonitných nájomcov. Rozdiel medzi „zeleným“ a „hnedým“ stokom sa tak čiastočne prekrýva s rozdielom medzi novým a starým, medzi koridorom D1 a perifériou.

Ekonomický rozmer: prémia, alebo skôr pokuta za jej absenciu

Ekonomiku certifikovanej budovy treba čítať v dvoch rovinách — prevádzkovej a hodnotovej. Na prevádzkovej strane certifikovaný sklad podľa odhadov znižuje spotrebu energie a vody približne o 20 až 40 % oproti staršej necertifikovanej budove, pričom návratnosť balíka opatrení energetickej hospodárnosti sa odhaduje na tri až päť rokov (IPEC, stav 2025; ide o odhad poradenskej skupiny, nie o auditovaný údaj, preto ho uvádzame ako orientačný). Tieto úspory dopadajú predovšetkým na nájomcu, ktorý platí prevádzkové náklady, a stávajú sa argumentom pri rozhodovaní o tom, do ktorej haly umiestni svoju prevádzku.

Na hodnotovej strane je situácia menej priamočiara. Presnú „zelenú prémiu“ na nájomnom či na kapitálovej hodnote priemyselných aktív na Slovensku zatiaľ nemožno vyčísliť jedným spoľahlivo podloženým číslom a tento článok si taký údaj nevymýšľa. Skôr než o merateľnú prirážku ide o posun v likvidite a financovateľnosti: certifikovaná budova má širší okruh potenciálnych nájomcov aj kupcov a jednoduchší prístup k udržateľne viazanému financovaniu, kým necertifikovaná budova čelí implicitnej zľave — „hnedej pokute“ — v podobe užšieho dopytu a rýchlejšieho morálneho zastarávania. Táto téza je zatiaľ skôr formujúcim sa konsenzom trhu než tvrdo zmeranou hodnotou.

Rámec, v ktorom sa to odohráva, je pritom mimoriadne aktívny. Investície do slovenskej priemyselnej a logistickej nehnuteľnosti podľa CBRE vzrástli približne o 315 % medziročne v prvom polroku 2025 (CBRE, stav H1 2025; poradenský zdroj, odporúčané overiť v origináli investičných čísel CBRE). Nájomný trh pokračoval v raste aj do roku 2026: v prvom kvartáli 2026 sa čistý dopyt (net take-up) zvýšil približne o 35 % medziročne a najvyššie dosiahnuteľné nájomné (prime rent) sa ustálilo na úrovni 5,80 €/m²/mesiac, zatiaľ čo priemerné nájomné mierne kleslo na približne 4,65 €/m²/mesiac (CBRE, stav Q1 2026). Pre porovnanie, Colliers uvádzal prime rent 5,40 €/m²/mesiac za štvrtý kvartál 2025 a CBRE 5,30 €/m²/mesiac pre rok 2026 v skoršom čítaní — metodiky oboch poradcov sa v definícii „moderného stoku“ aj v geografických hraniciach líšia, preto tieto hodnoty neusredňujeme a uvádzame vždy s poradcom a kvartálom. V takto rozohriatom trhu, kde je neobsadenosť podľa Colliers na úrovni približne 7,4 % za štvrtý kvartál 2025 (Colliers, stav Q4 2025), sa kvalitatívny rozdiel medzi certifikovanou a necertifikovanou budovou premieta do rozhodovania rýchlejšie, než keby trh stagnoval.

Prečo to žiadajú nájomcovia a fondy

Dopyt po „zelenom“ stoku nevzniká z ekologického presvedčenia developerov, ale z reťazca povinností, ktorý sa spúšťa u koncových značiek a maloobchodníkov a tečie nadol cez logistických operátorov až k prenajímateľom. Poskytovatelia 3PL služieb aj výrobcovia dnes nesú vlastné dekarbonizačné ciele, ktoré im ukladajú ich zákazníci; sklad je pritom veľkou položkou vo vykazovanej uhlíkovej stope v rámci nepriamych emisií (Scope 3), a tak sa certifikát mení z nadstavby na nevyhnutnosť reportingu (IPEC, stav 2025; sekundárny zdroj, expertná interpretácia).

Tento tlak má aj legislatívnu kotvu. Smernica CSRD (2022/2464) bola do slovenského práva implementovaná novelou zákona o účtovníctve — zákonom č. 105/2024 Z. z. účinným od 1. júna 2024 — ktorá zaviedla povinné vykazovanie udržateľnosti podľa európskych štandardov ESRS (LeitnerLeitner/Kinstellar, stav 2024; sekundárny zdroj, znenie odporúčané overiť na Slov-Lex). Prvá vlna sa týka najväčších subjektov verejného záujmu za obdobia od 1. januára 2025. Rozsah a časovanie povinnosti sa však aktuálne menia: takzvaný balík Omnibus posúva termíny pre časť veľkých podnikov a prehodnocuje prahy (Kinstellar/Mondaq, stav 2025) — keďže príslušná legislatíva EÚ sa ešte finalizuje, konkrétny stav treba ku dňu rozhodovania overiť, a tento článok ho preto uvádza len rámcovo.

Bez ohľadu na presné prahy platí praktický dôsledok: aj menší slovenskí dodávatelia, ktorí obsluhujú veľkých výrobcov automobilov, sú cez dodávateľský reťazec a požiadavky odberateľov fakticky vťahovaní do agendy vykazovania udržateľnosti. Certifikát budovy, v ktorej sídli ich prevádzka, sa tak stáva jedným z údajov, ktoré musia vedieť doložiť. Na strane fondov je logika zrkadlová — inštitucionálni investori s vlastnými ESG mandátmi uprednostňujú aktíva, ktoré do ich reportingu zapadajú bez trenia, a necertifikovaná budova sa pre nich stáva ťažšie zaraditeľnou.

Čo to znamená pre investora a nájomcu

Pre investora aj nájomcu na slovenskom priemyselnom trhu z uvedeného vyplýva niekoľko triezvych záverov. Po prvé, certifikácia BREEAM alebo LEED sa v segmente nových logistických hál posunula z prémiovej nadstavby do polohy štandardu; jej absencia je dnes výraznejším signálom než jej prítomnosť. Po druhé, hmatateľná časť ekonomiky certifikátu leží v prevádzkových úsporách nájomcu — orientačne 20 až 40 % na energii a vode podľa odhadu poradcov — a v likvidite a financovateľnosti aktíva, nie v ľahko vyčísliteľnej nájomnej prirážke, ktorú zatiaľ nemožno na Slovensku podložiť jedným spoľahlivým číslom.

Po tretie, dopyt po zelenom stoku je poháňaný reťazcom povinností od koncových značiek cez logistiku až po legislatívu CSRD, a preto nie je cyklickým výkyvom, ktorý po ochladení trhu zmizne. Po štvrté, riziko sa presúva na staršie, necertifikované haly mimo koridoru D1, ktorým hrozí rýchlejšie morálne zastarávanie a užší okruh bonitných nájomcov. A napokon, keďže sa časť kľúčových parametrov — od bodových prahov certifikačných schém cez rozsah povinností CSRD až po metodicky rozdielne čísla o nájomnom a neobsadenosti — priebežne mení alebo sa medzi zdrojmi líši, každé investičné rozhodnutie by malo stáť na overení aktuálneho stavu v primárnom zdroji ku dňu, keď sa prijíma, nie na priemere z druhotných prehľadov.

Zelený certifikát tak nie je príbehom o environmentálnej cnosti, ale o meniacej sa štruktúre dopytu a rizika na trhu, ktorý za posledný rok rástol dvojcifernými tempami. Investor, ktorý ho číta ako kritérium, a nie ako prémiu, sa na tomto trhu orientuje presnejšie.

Tento článok má len informatívny charakter a nie je právnym, daňovým ani finančným poradenstvom.