Keď zahraničný investor uvažuje o slovenskej priemyselnej a logistickej nehnuteľnosti, prvá adresa v jeho hlave je takmer vždy Bratislava a jej okolie. Dáta za druhý polrok 2025 však ukazujú niečo iné: najtesnejší skladový trh v krajine nie je na západe, ale na východe. Podľa CBRE mala v treťom kvartáli 2025 širšia bratislavská oblasť neobsadenosť 6,38 %, západné Slovensko dokonca 10,25 %, zatiaľ čo východné Slovensko len 3,81 % (CBRE, Q3 2025). Inak povedané — región, ktorý bol dlho vnímaný ako periféria logistickej mapy, sa stal jej najžiadanejším segmentom. Táto analýza číta priemyselné nehnuteľnosti ako investičnú triedu cez menované zdroje a otvorene priznáva, kde sa tie zdroje navzájom nezhodujú.
Zásoba a chrbtica trhu: koridor D1
Slovenský trh moderných skladov triedy A dosiahol podľa Colliers zhruba 4,67 milióna m² k tretiemu kvartálu 2025 a po dokončení projektov v druhej polovici roka prekročil hranicu 4,8 milióna m² (Colliers, Q3 2025). Na európske pomery je to malý, ale rýchlo dozrievajúci trh — a jeho geografiu určuje jediná os: diaľničný koridor D1 spájajúci Bratislavu, Žilinu a Košice.
Práve pozdĺž D1 sa koncentruje nová výstavba aj dopyt nájomcov. Trh sa podľa dostupných prehľadov postupne presúva z tradičného jadra pri Bratislave smerom na východ, kde ho ťahá nová výrobná kapacita. Táto os nie je náhodná: pre logistiku postavenú na princípoch just-in-time a just-in-sequence (JIT/JIS) je vzdialenosť skladu od montážnej linky priamou nákladovou položkou, a diaľnica D1 je jedinou vnútroštátnou tepnou, ktorá prepája všetky štyri veľké automobilové kotvy krajiny.
Stavebný pipeline zostáva disciplinovaný. Podľa prehľadov CBRE a Colliers bolo v druhej polovici roka 2025 vo výstavbe približne 151 000 až 178 000 m², z toho zhruba 79 % už prenajatých vopred (pre-leased), s dokončením v priebehu roka 2026 (CBRE/Colliers, 2025–2026). Vysoký podiel predprenájmu je pre investora dôležitý signál: developeri stavajú na dopyt, nie na špekuláciu, čo drží riziko prázdnych metrov nízko.
Neobsadenosť: kde je trh najtesnejší
Neobsadenosť (vacancy) je jediný najdôležitejší ukazovateľ zdravia nájomného trhu — a zároveň miesto, kde sa metodiky jednotlivých poradcov rozchádzajú najviditeľnejšie. Na celoštátnej úrovni uvádza Colliers pre tretí kvartál 2025 mieru neobsadenosti približne 7,72 %, čo bola najvyššia hodnota za viac rokov; po silnom prenajímaní v závere roka klesla v štvrtom kvartáli 2025 na približne 7,40 % (Colliers, Q3–Q4 2025). CBRE pracuje s odlišnou bázou a pre tretí kvartál 2025 uvádza neobsadenosť okolo 7,97 % (CBRE, Q3 2025). Tieto dve čísla nemožno spriemerovať — vychádzajú z rozdielnych definícií „moderného stavu“, odlišných geografických hraníc bratislavského regiónu a inej práce s dokončovanými projektmi. Investor by mal sledovať trend, ktorý je v oboch prípadoch rovnaký (mierny rast v priebehu roka a pokles v závere), nie jednu „správnu“ hodnotu.
Regionálny rozklad je analyticky cennejší než celoštátny priemer. Podľa CBRE mala v treťom kvartáli 2025 najvyššiu neobsadenosť západná časť Slovenska (10,25 %), nasledovaná strednou (9,30 %) a širšou bratislavskou oblasťou (6,38 %). Východné Slovensko malo len 3,81 % (CBRE, Q3 2025) — hodnota, ktorá signalizuje takmer plne obsadený trh. Tento rozdiel medzi západom a východom je jadrom investičného príbehu roka: kým západ má vankúš voľných metrov, východ ich prakticky nemá.
Dopyt navyše nemá len jednu tvár. Colliers uvádza, že v štvrtom kvartáli 2025 dosiahlo čisté prenajatie (net take-up) 82 496 m², pričom predĺženia existujúcich zmlúv (renewals) tvorili až polovicu celkového dopytu (Colliers, Q4 2025). Vysoký podiel predĺžení naznačuje, že nájomcovia zostávajú — čo je pre držiteľa aktíva stabilnejší profil príjmu než trh poháňaný sťahovaním.
Nájomné: dve čísla, dva zdroje
Prime nájomné — najvyššia dosiahnuteľná sadzba za najkvalitnejší priestor v najlepšej lokalite — je druhým bodom, kde sa CBRE a Colliers rozchádzajú, a preto ho táto analýza uvádza dvojmo. CBRE pracuje s prime sadzbou približne 5,30 €/m²/mesiac pre rok 2026, pričom v skoršej fáze roka 2025 uvádzala až 5,80 €/m²/mesiac; priemerná sadzba sa podľa CBRE pohybovala okolo 4,70 €/m²/mesiac (CBRE, Q4 2025 – 2026). Colliers uvádza prime nájomné približne 5,40 €/m²/mesiac k štvrtému kvartálu 2025, s priemernou headline sadzbou okolo 5,07 €/m²/mesiac (Colliers, Q4 2025).
Rozdiel medzi 5,30 a 5,40 €/m²/mesiac nie je chybou merania — je dôsledkom odlišných metodík. Poradcovia inak definujú, ktoré budovy patria do „prime“ kategórie, inak vymedzujú hranice bratislavského trhu a inak zaobchádzajú s čistým verzus hrubým prenajatím. Pre investičný model to má praktický dôsledok: sadzbu treba vždy čítať spolu s menom poradcu a kvartálom, ku ktorému platí, a nie ako jedno univerzálne číslo. Spriemerovanie oboch hodnôt by vytvorilo číslo, ktoré neexistuje v žiadnom zdroji.
Aj v absolútnych číslach zostáva slovenské nájomné v strednej Európe konkurencieschopné. Prime sadzba tesne nad 5 €/m²/mesiac je citlivá na kvalitu a lokalitu, no rozdiel medzi prime a priemerom — približne 0,60 až 0,70 €/m²/mesiac podľa oboch poradcov — ukazuje, že trh ešte nie je plne polarizovaný a že staršia zásoba stále nachádza nájomcov.
Prečo kapitál prúdi do sektora
Investičná aktivita v segmente potvrdzuje, že tesný nájomný trh sa premieta do apetítu kupujúcich. Podľa CBRE vzrástli investície do slovenskej priemyselnej a logistickej nehnuteľnosti v prvom polroku 2025 medziročne o približne 315 %, pričom celková komerčná realitná investícia sa v tom istom období zvýšila o zhruba 170 % (CBRE, H1 2025). Také čísla treba čítať opatrne — vysoký medziročný rast čiastočne odráža nízku porovnávaciu bázu roka 2024 — no smer je jednoznačný: kapitál sa vracia do sektora, ktorý bol dva roky opatrný.
Za dopytom po priestore stojí reálna výroba. Slovensko je dlhodobo svetovým lídrom v produkcii áut na obyvateľa a automobilový priemysel podľa odhadov predstavuje okolo 13 % HDP a približne 33 % priemyselného exportu krajiny (ZAP SR, 2024). Štyri veľké montážne závody — Volkswagen v Bratislave, Kia pri Žiline, Jaguar Land Rover pri Nitre a Stellantis v Trnave — vytvárajú stály tlak na logistické haly v ich okolí. Každý z nich ťahá za sebou vrstvu dodávateľov Tier 1, Tier 2 a Tier 3, ktorí potrebujú sklady v dojazdovej vzdialenosti od linky.
Východ krajiny pridáva k tomuto obrazu nový prvok. Automobilka Volvo Cars stavia pri Košiciach svoj piaty európsky závod — investíciu v objeme približne 1,2 miliardy € s kapacitou až 250 000 elektromobilov ročne (Volvo Cars Media, 2026). Práve táto kapacita vysvetľuje, prečo je neobsadenosť na východe len 3,81 % (CBRE, Q3 2025): dodávateľské a logistické reťazce sa polohujú do regiónu ešte pred nábehom plnej výroby. Treba však dodať, že načasovanie závodu sa v zdrojoch rozchádza — ministerka hospodárstva Denisa Saková hovorila o testovacích vozidlách „na prelome leta a jesene 2026″ (STVR, 2026), zatiaľ čo Volvo Cars vo svojom vyhlásení uvádza štart sériovej výroby „v roku 2026″ (Volvo Cars Media, 2026). Obe formulácie sú tu ponechané tak, ako ich uvádzajú ich zdroje.
Čo to znamená pre investora a finančný tím
Z investičného hľadiska sa slovenský industriálny trh javí ako zúžený na oboch koncoch spektra. Na západe existuje vankúš voľných metrov, ktorý dáva nájomcom vyjednávaciu silu; na východe je trh tak tesný, že cenotvorbu určuje ponuka, nie dopyt. Prime nájomné okolo 5,30 až 5,40 €/m²/mesiac (CBRE / Colliers, Q4 2025 – 2026) v kombinácii s vysokým podielom predprenájmu vo výstavbe naznačuje trh, ktorý je zdravý, ale už nie lacný.
Do investičného modelu vstupuje aj daňové prostredie. Od 1. januára 2025 sa najvyššia sadzba dane z príjmov právnických osôb zvýšila na 24 % pre zdaniteľný príjem nad 5 miliónov € (zákon č. 595/2003 Z. z., účinnosť 1.1.2025), pričom menšie subjekty s príjmom do 100 000 € platia 10 %. Zároveň sa základná sadzba DPH zvýšila z 20 % na 23 % (zákon č. 222/2004 Z. z., účinnosť 1.1.2025). Obe zmeny ovplyvňujú čistú návratnosť projektu aj prevádzkové kalkulácie nájomcov, a preto patria do každého realitného finančného modelu, nie len do daňového priznania.
Rastúcim faktorom hodnoty je udržateľnosť. V regióne sa certifikácia BREEAM stala de facto štandardnou špecifikáciou novej skladovej zásoby, nie prémiovou nadstavbou — takmer každá nová hala sa dnes odovzdáva so „zelenou“ certifikáciou (IPEC Group, 2025). Konkrétnym príkladom je nový objekt spoločnosti CEVA Logistics a Jungheinrich v Plaveckom Štvrtku severne od Bratislavy, dokončený v štandarde BREEAM Excellent (CEVA Logistics, 2025). Podľa odhadov znižuje certifikovaný sklad spotrebu energie a vody o približne 20 až 40 % oproti staršej necertifikovanej budove, s návratnosťou efektívnostného balíka okolo 3 až 5 rokov (IPEC Group, 2025) — ide o odhad, nie o auditovaný údaj. Pre investora sa tým certifikát mení z marketingového plusu na predpoklad prenajateľnosti a na súčasť ESG reportingu jeho nájomcov.
Nákladovú stránku dopĺňa práca. Priemerná nominálna mesačná mzda v hospodárstve SR dosiahla za celý rok 2025 hodnotu 1 620 € (Štatistický úrad SR, 2025), pričom v priemysle — najväčšom sektore zamestnanosti — bola v štvrtom kvartáli 2025 na úrovni 1 884 € brutto mesačne (Štatistický úrad SR, Q4 2025). Mzdy rastú, no zostávajú výrazne pod úrovňou Nemecka a Rakúska, čo drží prevádzkovú ekonomiku logistiky a ľahkej výroby atraktívnou pre nájomcov zo západu.
Závery
Slovenský trh priemyselných a logistických nehnuteľností vstupuje do roka 2026 ako malý, ale dozretý segment s jasnou geografiou. Kľúčové zistenia tejto analýzy sú tri. Po prvé, ťažisko napätia sa presunulo na východ: neobsadenosť len 3,81 % pri Košiciach (CBRE, Q3 2025) je dôsledkom novej výrobnej kapacity, nie krátkodobého výkyvu. Po druhé, čísla o neobsadenosti a nájomnom sa medzi poradcami líšia — celoštátna vacancy 7,72 % podľa Colliers verzus 7,97 % podľa CBRE za Q3 2025, prime nájomné 5,40 €/m²/mesiac podľa Colliers verzus 5,30 €/m²/mesiac podľa CBRE — a tieto rozdiely treba čítať ako dôsledok metodiky, nie ako protirečenie. Po tretie, kapitál sa do sektora vracia (industriálne investície +315 % medziročne v H1 2025 podľa CBRE), no daňové zmeny roka 2025 a rastúce nároky na udržateľnosť menia kalkuláciu návratnosti.
Pre zahraničného investora z toho vyplýva jednoduchá disciplína: každé číslo čítať s menom poradcu a kvartálom, ku ktorému platí, sledovať trend namiesto jednej hodnoty a rozlišovať medzi voľnejším západom a tesným východom. Slovensko zostáva v strednej Európe konkurencieschopnou destináciou pre logistiku a ľahkú výrobu — no jeho realitný trh už nie je príbehom jedného mesta.
Tento článok má len informatívny charakter a nie je právnym, daňovým ani finančným poradenstvom.
